O processo de investimento do XP Malls FII consiste em:
- Mapear o mercado nacional de shopping centers a partir da originação de oportunidades de aquisição;
- Filtrar as oportunidades a partir da validação da localização, sócios e administrador, identificação dos riscos e oportunidades de crescimento operacional de cada empreendimento, avaliação da experiência do administrador e do nível de governança corporativa;
- Realizar visita in-loco nos ativos;
- Analisar detalhadamente cada oportunidade com o estudo e definição das premissas operacionais, inclusive de crescimento para os próximos anos;
- Elabor e aprovar em comitê de investimentos a viabilidade econômica de cada empreendimento;
- Realizar diligência completa em cada ativo.
A diligência completa de cada empreendimento contemplará análise da situação legal, fiscal, imobiliária, ambiental, técnica e urbanística de cada imóvel a ser adquirido, incluindo:
- análise de documentos, certidões e informações relacionados ao imóvel, seus proprietários e antecessores;
- análise dos instrumentos que regulam o funcionamento do shopping center e a relação dos proprietários dos imóveis que o compõem com a empresa administradora do empreendimento;
- análise da minuta padrão do contrato de locação relativo ao shopping center, bem como de cópias dos principais contratos de locação vigentes relativos às lojas ocupadas do empreendimento;
- análise dos aspectos ambientais e urbanísticos do terreno ocupado pelo empreendimento;
- negociação de uma convenção de condomínio pró-indiviso, acordo de cotistas ou acionistas, ou outro documento semelhante que tenha o objetivo de proteger a participação do Fundo no empreendimento.
São fatores de decisão para alocação dos recursos do Fundo em shopping centers
- O nível de maturidade dos empreendimentos, buscando resiliência para a carteira;
- O preço da aquisição, sendo medido pelo cap rate sobre o resultado operacional líquido (“NOI Caixa”) dos próximos 12 meses e pela Taxa Interna de Retorno (“TIR”) do estudo de viabilidade da oportunidade de aquisição;
- A localização do empreendimento e os dados demográficos (potencial de consumo, número de habitantes e renda per capita) em suas respectivas áreas de influência;
- A arquitetura e mix de lojas do empreendimento;
- O potencial de crescimento do NOI Caixa do empreendimento nos próximos anos;
- A experiência do administrador e o alinhamento de longo prazo que este tem com os demais sócios do empreendimento;
- O nível de governança com os sócios do empreendimento;
- A realização de diligência completa de forma satisfatória para o Gestor e Administrador.
A XP Asset Management é uma marca que inclui a XP Gestão de Recursos Ltda. ("XPG"), XP PE Gestão de Recursos Ltda. (“XPPE”), XP Allocation Asset Management Ltda. (“XP Allocation”) e a XP Vista Asset Management Ltda. ("XPV"). A XPG, XPPE, XPV e XP Allocation são gestoras de recursos de valores mobiliários autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM e constituídas na forma da Instrução CVM n° 558/15. Todas as regras regulatórias de segregação são observadas pelas gestoras. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Variável e Multimercado são geridos pela XPG. Os fundos de estratégias de investimentos de Renda Fixa e Estruturados são geridos pela XPV. Os fundos de Previdência podem ser geridos tanto pela XPG quanto pela XPV, a depender da estratégia do fundo. Os fundos de private equity são geridos pela XPPE. A XP Allocation atua na gestão de fundos de investimentos e fundos de cotas de fundos de investimentos, com foco em Alocação (asset Allocation, fund of funds, acesso) e Indexados. A gestão dos FIIs é feita pela XPV. A XPPE, XPG, XP Allocation e a XPV não comercializam nem distribuem quotas de fundos de investimento ou qualquer outro ativo financeiro. As informações contidas neste informe são de caráter meramente informativo e não constituem qualquer tipo de aconselhamento de investimentos, não devendo ser utilizadas com este propósito. Nenhuma informação contida neste informe constitui uma solicitação, material promocional ou publicitário, oferta ou recomendação para compra ou venda de quotas de fundos de investimento, ou de quaisquer outros valores mobiliários. Este informe não é direcionado para quem se encontrar proibido por lei a acessar as informações nele contidas, as quais não devem ser usadas de qualquer forma contrária à qualquer lei de qualquer jurisdição. A XPG, XPPE, XP Allocation e a XPV, seus sócios e funcionários isentam-se de responsabilidade por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente da utilização das informações contidas neste informe.